5 ostajan riskejä kiinteistöjen ostamisessa ja myynnissä
Ostaja on kaikkein haavoittuvin osapuoli kiinteistön myyntisopimuksen tekemisessä ja toteuttamisessa, koska hän täyttää tavaroiden maksamisvelvollisuutensa vuoksi huomattavan määrän rahaa myyjälle ja se on paljon on vaikeampaa luottaa takaisin, jos asiat eivät mene sujuvasti. kuin palauttaa omaisuutta.
Harkitse ostajan tärkeimpiä riskejä kiinteistöjen osto- ja myyntitapahtumissa (kiinteistöjen osto- ja myyntisopimukset: asunnot, talot, mökit, maa, rakennukset, ei-asuinrakennukset, rakennukset).
1) Kaupan kirjaamisen riskiä ei tehdä
Jos kiinteistöjen myynti- ja ostosopimus kirjataan sopimattomaksi, ostajan maksaman rahan palautus tehdään perusteettoman rikastumisen sääntöjen mukaisesti. Kuten olemme jo edellä todenneet, ostajan varsinainen vetäytyminen sopimuksesta, josta ei ole päätetty, voi olla hyvin vaikeaa. Niin, kuten seuraa Art. Venäjän federaation siviililain 432 §: n mukaan sopimus katsotaan tehdyksi, jos myyjän ja ostajan välillä on sovellettavissa tapauksissa vaaditulla tavalla sovittu kaikista sopimuksen olennaisista ehdoista.
Mitä tulee kiinteistöjen myyntisopimukseen, Venäjän federaation siviililaki viittaa olennaisiin ehtoihin: a) aihe (siviililain 554 artikla), mukaan lukien seuraavat tiedot: siirretään ostajalle, mukaan lukien tiedot kiinteistön sijainnista asianomaisella tontilla tai muun kiinteistön kokoonpanossa; b) hinta (Venäjän federaation siviililain 555 artikla). Kiinteistöjen kuvauksessa tulisi olla mahdollisimman yksityiskohtaiset tiedot sen tunnistetiedoista teknisten kirjanpitoasiakirjojen, otsikkoasiakirjojen ja todistusasiakirjojen perusteella, koska laissa ei nimenomaisesti määritellä, mitkä tiedot hankittua kohdetta on sisällettävä sopimuksessa.
Katsotaanko sopimukseksi, että esimerkiksi esineen kerrosten lukumäärää ei ole ilmoitettu, edellyttäen että kaikki muut tiedot, jotka mahdollistavat kohteen tunnistamisen? Ja sopimus, jossa ei ole merkkejä rakennuksen kirjaimesta? Oikeuskäytäntö tällaisissa riita-asioissa on kiistanalainen, ja siksi suosittelemme kuvaamaan omaisuutta mahdollisimman yksityiskohtaisesti. Kiinteistön hinnan osoittamiseen sovellettaessa suuri riski ostajalle on osoitus kohteen hinnasta, joka ei vastaa todellista. Hintojen alentamisen syy on usein halu optimoida verotus.
Samalla on ymmärrettävä, että tapauksissa, joissa sopimus on tunnustettu sopimattomaksi, on virheellinen, että ostaja kohtaa, että on hyvin vaikeaa todistaa, että rahan maksaminen on suurempi kuin määritetty sopimuksessa.
2) Kaupan mitätöimisen riski
Täällä on mahdollista tehdä monenlaisia perusteita ja tilanteita. Muistakaa, että kaikki lain vaatimusten vastaiset toimet ovat virheellisiä. Ensinnäkin, jotta vältettäisiin liiketoimen pätemättömyyden riski, tarkista huolellisesti myyjän / myyjän edustajan valtuudet suorittaa tapahtuma. Jos myyjä on yksityinen, hanki myyjän puolison notaarin vahvistama suostumus myydä omaisuutta tai antaa ilmoitus siitä, että ei-naimisissa oleva myyjä on ostanut kiinteistön. On usein tilanteita, kun avioliitto purettiin kauan sitten, omaisuutta ei jaettu.
Tällaista omaisuutta ostettaessa huolimatta siitä, että avioliiton purkamisen jälkeen on kulunut pitkään, suosittelemme voimakkaasti pyytämään entisen puolison suostumusta tai luopumaan tällaisen esineen hankkimisesta. Jos myyjä on oikeushenkilö, sinun tulee pyytää rekisteröintiä, myyjän asiakirjoja, tosiasiallista otetta rekisteristä, asiakirjoja, jotka vahvistavat sopimuksen allekirjoittaneen henkilön valtuudet yhtiön puolesta (nimitysprotokolla tai valtakirja) , selvitys kohteen kirjanpitoarvosta, kirjanpitäjän ersky-saldo viimeisenä raportointipäivänä.
Otamme huomioon, että suuri tapahtuma edellyttää myyjän valtuutetun elimen hyväksyntää. Lisäksi yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä tapauksista, joissa tietyntyyppinen tai tietyn määrän ylittävä liiketoimi on myös hyväksyttävä yhtiön valtuutetuilla elimillä.
3) Palautumisen vaara
Itse kiinteistökauppaa ei voida tunnustaa pätemättömäksi, vaan myös sellaisia liiketoimia, joiden perusteella jokaisen edellisen myyjän oikeus syntyi, sekä valtion tai kunnan elin. Ostaja on tietyssä mielessä suojattu vanhentumisajalla. Emme kuitenkaan pidä heitä ihmelääkkeinä kaikille pahoille. Vanhentumisajan rajoittaminen alkaa siitä päivästä, jolloin henkilö on oppinut tai hänen olisi pitänyt tietää hänen oikeuksiensa loukkaamisesta.
Usein tämä ei salli toimenpiteiden rajoittamista suojakeinona. Laki ei salli omaisuuden palauttamista vilpittömältä ostajalta (eli ostajalta, joka ei tiennyt ja ei voinut tietää, että kiinteistön myyjällä ei ollut oikeutta vierailla omaisuutta), jos ostaja on ostanut kiinteistön. korvausta varten, jollei omaisuutta ole poistettu omistajan tai henkilöiden hallussa, joille haltija oli halunnut omaisuutta.
Seuraavassa esimerkissä on havainnollistettava tilannetta, joka koskee kiinteistön hankkimisesta vilpittömältä ostajalta. Omistajan kuoleman jälkeen yksi perillinen myi omaisuutta väärennettyjen valtakirjojen kanssa. Myöhemmin esine myytiin uudelleen, minkä seurauksena omistaja oli toinen henkilö, joka ei tiennyt eikä voinut tietää tapahtuman merkityksettömyydestä, joka vahvisti jonkin edellisen myyjän omistusoikeuden. Toinen perillinen sai tietää muutaman vuoden kuluttua asunnon myynnistä ja haastoi nykyisen omistajan saadakseen esineen jonkun toisen laittomasta hallussapidosta. Vaatimus oli tyytyväinen, vaikka nykyinen omistaja on vilpitön ostaja.
4) riski, että myyjä ei täytä omaisuuttaan
Kohteen siirto tehdään siirtoasiakirjalla tai muulla siirtoasiakirjalla (tällainen asiakirja on usein itse sopimus, jossa edellytetään, että samanaikaisesti se suorittaa siirtotoiminnon tehtävät). Jos luovutusvelvollisuutta ei noudateta, ostajalla on oikeus vaatia, että erä otetaan pois myyjältä ja siirretään itselleen sopimuksessa määrätyin edellytyksin. Siviililain säännösten mukaan tätä oikeutta ei kuitenkaan enää sovelleta, jos asia on jo siirretty kolmannelle osapuolelle, jolla on omistusoikeus, taloushallinto tai operatiivinen johto. Jos asiaa ei ole vielä siirretty, etuna on se, että velkojat, joiden eduksi velvoite syntyi, on aikaisemmin syntynyt, ja jos sitä ei voida todeta, se, joka oli aikaisemmin nostanut kanteen. Kiinteistön siirtämistä koskevan vaatimuksen sijaan ostajalla on oikeus vaatia vahingonkorvausta.
5) Kolmansien osapuolten oikeuksin rasittavan omaisuuden hankintariski
Kiinteän omaisuuden omistusoikeuden siirto ei merkitse myytävän kohteen osalta tehtyjen vuokrasopimusten irtisanomista. Näin ollen ostaja voi olla tilanteessa, jossa hankittua omaisuutta rasittaa olemassa olevat vuokrasopimukset, joiden ehtojen mukaan vuokranantaja on menettänyt mahdollisuuden sopimuksen yksipuoliseen irtisanomiseen, ja vuokrataso on huomattavasti markkinoita alhaisempi. korko.
Näiden riskien minimoimiseksi olisi pyydettävä otetta USRR: stä ostetusta esineestä (ja asuinkiinteistöstä - myös otoksesta talorekisteristä), ja sopimukseen olisi sisällyttävä myyjän takuu siitä, että ei ole mitään rasituksia esine. Siinä on myös vaara, että tuomioistuin voi pidättää esineen, kolmannen osapuolen apulaisvaatimus myyjälle, kunnes valtio rekisteröi kohteen omistusoikeuden myyjältä ostajalle.
Tapoja minimoida riskit ovat samat - pyyntö USRR: n otteesta, jonka päivämäärä on mahdollisimman lähellä tapahtuman päivämäärää, sekä myyjän asiaankuuluvien takuiden sisällyttäminen sopimukseen.
loppusanat Pysähdyimme ostajalle tärkeimmille, yleisimmille ja "vaarallisimmille" riskeille. Valitettavasti tämä luettelo on auki - huomattava määrä muita vaaroja on kiinteistön ostajalle. Tässä muutama niistä:
a) riski hankkia riittämättömän laadun omaavia kiinteistöjä, mukaan lukien ne, joilla on piilotettuja puutteita;
b) riski siitä, että myyjä voi kiertää ostajan omistusoikeuden rekisteröinnissä tarvittavia toimia;
c) riski omistusoikeuden siirron keskeyttämisestä, epäämisestä eri syistä (usein vaaditaan rekisteröintiviranomaisen, myyjän tai hänen valtuutetun edustajansa esittämien huomautusten poistaminen ja tällaisen poissaolon "ulostulovyöhykkeellä"); ”Hänen kontaktin puuttuminen tai haluttomuus avustaa voi merkittävästi vaikeuttaa heidän oikeuksiensa varhaisesta rekisteröinnistä kiinnostuneen ostajan elämää);
d) riski, että hankittu omaisuus periytyy myyjän kuoleman sattuessa ennen valtion omistusoikeuden rekisteröintiä;
e) riskit, jotka liittyvät tarpeeseen "laillistaa" uudistukset, joita edellinen omistaja (t) eivät ole toteuttaneet asianmukaisesti (oikeudelliset, taloudelliset, tilapäiset ja hallinnollisiin ja muihin vastuutyyppeihin liittyvät riskit);
e) kulttuuriperinnön hankintaan liittyvät riskit;
g) riski siitä, että myyjä riitauttaa esineen maksamisen tosiasian (laatii ja säilyttää kuitit, kirjaa maksun tosiseikat sopimukseen, toimi);
h) riski siitä, että myyjä voi kiertää rasitusten poistamisen esineestä, jos kiinteistöä myydään myöhästyneellä maksulla jne.
p.s.s. Riskien minimoimiseksi tarjoamme seuraavat työkalut, erityisesti:
a) erilaisten velvoitteiden turvaamistapojen käyttö;
b) ehtojen mukaisten liiketoimien käyttö esimerkiksi silloin, kun varojen siirto suoritetaan vain sillä edellytyksellä, että aikaisemmin tehdyn ja havaitun muutoksen yhteensovittamista koskevat asiakirjat toimitetaan;
c) takuisiin ja vakuutuksiin liittyvien ehtojen sisällyttäminen.
21. heinäkuuta 2015
Galina Korotkevich
Kumppani, analyytikko. Kirjoitan artikkeleita, etsin mielenkiintoista tietoa ja ehdotan tapoja sen käytännön käyttöön. Uskon, että korkealaatuisten oikeudellisten analyysien ansiosta asiakkaat tulevat asianajotoimistoon eikä päinvastoin. Oletko samaa mieltä? Sitten olkaamme ystäviä Facebookissa.
________________________________________________________________________________________
Palvelumme:
- neuvoja kiinteistöihin liittyvistä kysymyksistä;
- kiinteistöihin liittyvien liiketoimien tai liiketoimintaprosessien asiakirjojen oikeudellinen asiantuntemus (tarkastus);
- kiinteistökauppaa koskevien asiakirjojen laatiminen, mukaan lukien ne, jotka liittyvät kiinteistöihin sijoittamisen tai rakentamisen aikana tehtävien optimaalisten tapojen määrittämiseen;
- kiinteistöjen hankinta- ja / tai luovutusprosessin tukeminen;
- oikeudenkäynti.
________________________________________________________________________________________
Tarjoamme asiakkaillemme myös oikeudelliset palvelut seuraavilla alueilla:
1) yritystuki;
2) teollis- ja tekijänoikeuksien suojelu;
3) oikeudenkäynti;
4) yrityskäytäntö;
5) kiinteistö.
Suosittelemme lukemaan blogimme oikeudellisissa ja oikeudellisissa asioissa (välimiesmenettely) ja lukemaan artikkelit artikkelissa.
Asianajotoimistomme tarjoaa erilaisia oikeudellisia palveluja eri kaupungeissa Venäjällä (mukaan lukien Novosibirsk, Tomsk, Omsk, Barnaul, Krasnojarsk, Kemerovo, Novokuznetsk, Irkutsk, Chita, Vladivostok, Moskova, Pietari, Jekaterinburg).
Soita tai kirjoita juuri nyt!
Puhelin +7 (383) 310-38-76
Sähköpostiosoite info@vitvet.com
Asianajotoimisto "Vetrov ja kumppanit"
