5 kopersrisico's bij het kopen en verkopen van onroerend goed
Het is de koper die het meest kwetsbaar is bij het sluiten en uitvoeren van het contract voor de verkoop van onroerend goed, aangezien hij bij het voldoen aan zijn betalingsverplichting een aanzienlijk bedrag aan de verkoper betaalt, en het is veel moeilijker om op een terugbetaling te rekenen als het niet goed ging. dan om het eigendom terug te geven.
Houd rekening met de belangrijkste risico's van de koper bij aan- en verkooptransacties in onroerend goed (aankoop en verkoop van onroerend goed: appartementen, huizen, huisjes, gronden, gebouwen, niet-residentiële gebouwen, gebouwen).
1) Het risico van erkenning van de transactie is niet afgerond
Als de onroerend goed verkoop- en verkoopovereenkomst als niet-afgesloten wordt erkend, zal de terugbetaling van het door de koper betaalde geld worden gedaan met behulp van de regels voor ongegronde verrijking. Zoals we hierboven al hebben gezegd, kan het feitelijk opnemen van geld door de koper onder een niet-overeengekomen overeenkomst heel moeilijk zijn. Dus, zoals volgt uit Art. 432 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie, wordt het contract geacht te zijn gesloten als, tussen de verkoper en de koper, in de vorm die in de toepasselijke gevallen vereist is, overeenstemming is bereikt over alle essentiële voorwaarden van het contract.
Met betrekking tot het contract voor de verkoop van onroerend goed, verwijst het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie naar de essentiële voorwaarden: a) het onderwerp (artikel 554 van het burgerlijk wetboek), waaronder: gegevens die specifiek het onroerend goed identificeren dat moet worden overgedragen aan de koper, inclusief de gegevens over de locatie van het onroerend goed op het relevante perceel of in de samenstelling van ander onroerend goed; b) prijs (artikel 555 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie). Bij het beschrijven van onroerend goed moet zo gedetailleerd mogelijk worden aangegeven wat de identificatiegegevens zijn op basis van technische boekhoudbescheiden, titeldocumenten en ondersteunende documenten, aangezien de wet niet expliciet aangeeft welke gegevens met betrekking tot het verworven object in het contract moeten worden opgenomen.
Wordt een contract als gesloten beschouwd, waarbij er bijvoorbeeld geen aanduiding is van het aantal verdiepingen van het object, op voorwaarde dat alle andere gegevens worden vermeld die het identificeren van het object mogelijk maken? En het contract waarin geen aanduiding van de letter van het gebouw staat? De rechtspraktijk in dergelijke geschillen is controversieel en daarom raden we aan het eigendom zo gedetailleerd mogelijk te beschrijven. Zoals toegepast op de indicatie van de prijs van onroerend goed, is een hoog risico voor de koper een indicatie van de prijs van het object die niet overeenkomt met de echte. De reden voor het verlagen van prijzen is vaak de wens om belasting te "optimaliseren".
Tegelijkertijd dient te worden begrepen dat in gevallen waarin het contract als niet-afgesloten wordt erkend, ongeldig is, de koper geconfronteerd zal worden met het feit dat het zeer moeilijk zal zijn om het feit van betaling van geld in een grotere hoeveelheid dan gespecificeerd te bewijzen in het contract.
2) Het risico van ongeldigmaking van de transactie
Hier is een hele reeks terreinen en situaties mogelijk. Bedenk dat elke transactie die in strijd is met de vereisten van de wet ongeldig is. Om te voorkomen dat de transactie ongeldig wordt, moet u om te beginnen de autoriteit van de vertegenwoordiger van de verkoper / verkoper controleren om de transactie te voltooien. Als de verkoper een individu is, vraag dan de notariële toestemming van de echtgenoot van de verkoper om het onroerend goed te verkopen, of geef een verklaring af dat het onroerend goed door de niet-gehuwde verkoper is gekocht. Er zijn frequente situaties waarin het huwelijk lang geleden werd ontbonden, eigendom niet verdeeld was.
Bij de aankoop van dergelijke goederen, ondanks het feit dat na de ontbinding van het huwelijk een lange tijd is verstreken, raden wij ten stelligste aan om de toestemming van de voormalige echtgenoot te vragen, of om de verwerving van een dergelijk object helemaal op te geven. Als de verkoper een rechtspersoon is, moet u de registratie, de samenstellende documenten van de verkoper, een feitelijk uittreksel uit het register, documenten die de autoriteit van de persoon die de overeenkomst ondertekent namens de onderneming (benoemingsprotocol of volmacht) bevestigen , overzicht van de boekwaarde van het object, saldo ersky van de accountant vanaf de laatste rapportagedatum.
We houden er rekening mee dat een grote transactie voorafgaande goedkeuring vereist van de bevoegde instantie van de verkoper. Bovendien kunnen de statuten voorzien in gevallen waarin een transactie van een bepaald type, of een hoger bedrag, vooraf moet worden goedgekeurd door de bevoegde instanties van het bedrijf.
3) Risico van terugwinning
Niet alleen de onroerend goed verkooptransactie zelf kan als ongeldig worden erkend, maar ook alle transacties op basis waarvan het recht van elke vorige verkoper is ontstaan, evenals een handeling van een staat of gemeentelijke instantie. In zekere zin wordt de koper beschermd door een verjaringstermijn. We zullen ze echter niet beschouwen als een wondermiddel voor alle kwalen. De beperking van de verjaringstermijn begint op de datum waarop de persoon kennis kreeg of had moeten hebben van de schending van zijn rechten.
Vaak is dit niet het gebruik van beperking van acties als een manier van bescherming toestaan. De wet staat niet toe dat eigendom wordt teruggevorderd van een bonafide koper (dwz een koper die niet wist en niet kon weten dat de verkoper van het onroerend goed niet het recht had om het eigendom te vervreemden) als het onroerend goed door de koper was gekocht voor vergoeding, tenzij het eigendom werd verwijderd uit het bezit van de eigenaar of personen aan wie het eigendom werd overgedragen door de eigenaar in bezit, naast hun wil.
Om de situatie van het terugwinnen van onroerend goed van een bonafide koper te illustreren, geven we het volgende voorbeeld. Na de dood van de eigenaar werd het pand met een nep volmacht verkocht door een van de erfgenamen. Vervolgens werd het object herhaaldelijk opnieuw verkocht, waardoor de eigenaar een andere persoon was die niet wist en niet kon weten over de nietigheid van de transactie die het eigendom van een van de vorige verkopers bevestigde. Een andere erfgenaam hoorde een paar jaar later over de verkoop van een appartement en daagde de huidige eigenaar aan voor het verkrijgen van het object van andermans illegaal bezit. De claim was voldaan, ondanks het feit dat de huidige eigenaar een bonafide koper is.
4) Risico van wanbetaling door de verkoper van zijn verplichting om eigendommen over te dragen
De overdracht van het object gebeurt op de overdrachtsakte of ander document op de overdracht (een dergelijk document is vaak het contract zelf, waarin de voorwaarde is opgenomen dat het tegelijkertijd de functies van de overdrachtsakte uitvoert). Ingeval van niet-nakoming van de verplichting tot overdracht, heeft de koper het recht om te eisen dat het artikel van de verkoper wordt afgenomen en aan zichzelf wordt overgedragen op de voorwaarden die in het contract zijn vastgelegd. Volgens de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek is dit recht echter niet langer van toepassing als het ding al is overgedragen aan een derde partij die het eigendomsrecht, het economisch beheer of het bedrijfsbeheer bezit. Als iets nog niet is overgedragen, is het voordeel dat van de schuldeisers, in wiens voordeel de verplichting eerder ontstond, en als dat niet kan worden vastgesteld, degene die eerder een rechtszaak had aangespannen. In plaats van de verplichting om het eigendom over te dragen, heeft de koper recht op schadevergoeding.
5) Het risico van het verwerven van eigendommen die zijn bezwaard door de rechten van derden
De eigendomsoverdracht van een onroerend goed houdt niet de beëindiging in van huurovereenkomsten die zijn gesloten met betrekking tot het object dat wordt verkocht. Dienovereenkomstig kan de koper zich in een situatie bevinden waarin de verworven eigendom wordt belast met bestaande huurovereenkomsten, waarbij de verhuurder de mogelijkheid van een eenzijdige buitengerechtelijke opzegging van de overeenkomst wordt onthouden en de huurprijs aanzienlijk lager is dan de markt rate.
Om deze risico's te minimaliseren, moet een uittreksel van de USRR over het gekochte object worden aangevraagd (en voor residentieel onroerend goed - ook een uittreksel uit het huisregister), en het contract moet de garantie van de verkoper bevatten dat er geen bezwaren zijn op de voorwerp. Het sluit ook aan bij het risico van een mogelijke arrestatie van een voorwerp door een rechtbank, een deurwaarder voor aanspraken van derden op de verkoper tot de staat registratie van de eigendomsoverdracht van het object van de verkoper naar de koper.
Manieren om het risico te minimaliseren zijn hetzelfde - een verzoek om een uittreksel van de USRR met een datum zo dicht mogelijk bij de datum van de transactie, evenals de opname in het contract van de relevante garanties van de verkoper.
postscriptum We zijn gestopt bij de belangrijkste, meest voorkomende en 'gevaarlijke' risico's voor de koper. Helaas is deze lijst open - een aanzienlijk aantal andere gevaren schuilt voor de koper van onroerend goed. Hier zijn er een paar:
a) het risico van het verwerven van onroerend goed van inadequate kwaliteit, inclusief die met verborgen gebreken;
b) het risico dat de verkoper de handelingen ontloopt die nodig zijn voor de registratie van de staat van overdracht van eigendom aan de koper;
c) het risico van opschorting, weigering van registratie van eigendomsoverdrachten om verschillende redenen (vaak om de opmerkingen van de registrerende instantie, de verkoper of zijn gemachtigde vertegenwoordiger te schrappen), en de afwezigheid daarvan in de "bereikszone" ", Zijn gebrek aan contact of onwilligheid om te helpen kan het leven van de koper die geïnteresseerd is in de vroege registratie van hun rechten aanzienlijk bemoeilijken);
d) het risico dat het verkregen eigendom wordt geërfd in geval van overlijden van de verkoper vóór de staat van registratie van de eigendomsoverdracht;
e) risico's verbonden aan de noodzaak om herontwikkelingen die niet correct werden uitgevoerd door de vorige eigenaar (s) (legaliseren, financieel, tijdelijk, risico's om te worden bestuurd en andere vormen van aansprakelijkheid) te "legaliseren";
e) risico's verbonden aan de verwerving van een object met een cultureel erfgoed;
g) het risico dat de verkoper het feit van de betaling van het object betwist (het opstellen en in ontvangst nemen van bonnen, het vastleggen van het feit van betaling in het contract, het handelen);
h) het risico dat de verkoper zich onttrekt aan het verwijderen van lasten van het object in het geval van de verkoop van onroerend goed met een uitgestelde betaling, enz.
p.s.s. Om de risico's te minimaliseren, bieden we de volgende hulpmiddelen, met name:
a) het gebruik van verschillende methoden voor het veiligstellen van verplichtingen;
b) het gebruik van transacties onder de voorwaarde, bijvoorbeeld wanneer de overdracht van middelen alleen wordt uitgevoerd onder de voorwaarde dat de documenten over de coördinatie van de eerder gemaakte en ontdekte herontwikkeling worden ingediend;
c) opname van voorwaarden met betrekking tot garanties en garanties.
21 juli 2015
Galina Korotkevich
Partner, juridisch analist. Ik ben artikelen aan het schrijven, op zoek naar interessante informatie en voorstellen voor manieren om het praktisch te gebruiken. Ik geloof dat klanten dankzij juridische analyse van hoge kwaliteit bij een advocatenkantoor komen, en niet andersom. Bent u het eens? Laten we dan vrienden zijn op Facebook.
________________________________________________________________________________________
Soorten diensten die door ons worden geleverd:
- advies over kwesties met betrekking tot onroerend goed;
- juridische expertise (audit) van documentatie voor transacties of bedrijfsprocessen met betrekking tot onroerend goed;
- voorbereiding van documentatie voor vastgoedtransacties, inclusief die met betrekking tot de bepaling van de meest optimale manieren van beleggen in onroerend goed of tijdens de bouw;
- ondersteuning van het proces van verwerving en (of) verkoop van onroerend goed;
- geschillen.
________________________________________________________________________________________
We bieden onze klanten ook onze juridische dienstverlening op de volgende gebieden:
1) zakelijke ondersteuning;
2) bescherming van intellectuele eigendom;
3) geschillen;
4) bedrijfspraktijk;
5) onroerend goed.
We raden aan om onze blog over juridische en juridische zaken (arbitragepraktijk) te lezen en het materiaal in de sectie 'Artikelen' te lezen.
Ons advocatenkantoor biedt verschillende juridische diensten in verschillende steden van Rusland (waaronder Novosibirsk, Tomsk, Omsk, Barnaul, Krasnojarsk, Kemerovo, Novokuznetsk, Irkoetsk, Chita, Vladivostok, Moskou, St. Petersburg, Jekaterinenburg).
Bel of schrijf nu meteen!
Telefoon +7 (383) 310-38-76
E-mailadres info@vitvet.com
Advocatenkantoor "Vetrov and partners"
