5 købers risici ved køb og salg af fast ejendom
Det er den køber, der er den mest sårbare part i indgåelse og gennemførelse af kontrakten om salg af fast ejendom, da han i forbindelse med opfyldelsen af sin forpligtelse til at betale for varerne overfører et betydeligt beløb til sælgeren, og det er meget sværere at regne med en restitution, hvis tingene ikke gik glat. end at returnere ejendommen.
Overvej køberens største risici ved køb og salg af fast ejendom (køb og salg af fast ejendom: lejligheder, huse, hytter, jord, bygninger, boliger, bygninger).
1) Risikoen for anerkendelse af transaktionen er ikke afsluttet
Hvis ejendomssalg og købsaftale er anerkendt som ikke-indgået, vil tilbagebetaling af penge betalt af køberen ske ved anvendelse af reglerne om uretmæssig berigelse. Som vi allerede har nævnt ovenfor, kan køberens faktiske tilbagetrækning af penge under en uoverensstemmet aftale være meget vanskelig. Så som følger af Art. 432 i Den Russiske Føderations civile lov, anses kontrakten for at være indgået, hvis der er opnået enighed mellem sælger og køber i alle de væsentlige betingelser i kontrakten.
Med hensyn til kontrakten om salg af fast ejendom henviser den civile lovbog i Den Russiske Føderation til de væsentlige betingelser: a) emnet (civillovens artikel 554), herunder: data, der specifikt identificerer ejendommen til at være overført til køberen, herunder de data, der fastlægger ejendomsstedets placering på det relevante landområde eller i sammensætningen af anden fast ejendom b) pris (artikel 555 i Den Russiske Føderations civile lovbog). Ved beskrivelse af fast ejendom bør det være så detaljeret som muligt at angive sine identifikationsdata på grundlag af tekniske regnskabsdokumenter, titeldokumenter og bilag, da loven ikke udtrykkeligt angiver, hvilke data vedrørende det erhvervede objekt der skal være indeholdt i kontrakten.
Vil en kontrakt betragtes som konkluderet, hvor der f.eks. Ikke er angivet nogen antal etager af objektet, forudsat at alle andre data er angivet, som gør det muligt at identificere objektet? Og kontrakten, hvor der ikke er tegn på bygningens bogstav? Domstolspraksis i sådanne tvister er kontroversiel, og derfor anbefaler vi at beskrive ejendommen så meget som muligt. Som anvendt til indikationen af ejendomsprisen er en høj risiko for køberen en indikation af prisen på objektet, der ikke svarer til den virkelige. Grunden til at sænke priserne er ofte ønsket om at "optimere" beskatningen.
Samtidig skal det forstås, at i tilfælde, hvor kontrakten er anerkendt som ikke-indgået, ugyldig, vil køberen have det faktum, at det vil være meget vanskeligt at bevise betalingen af penge i et større beløb end specificeret i kontrakten.
2) Risikoen for ugyldiggørelse af transaktionen
Her er en bred vifte af grunde og situationer muligt. Husk, at enhver transaktion, der strider mod lovens krav, er ugyldig. For at undgå risikoen for, at transaktionen ugyldiggøres, bør du først og fremmest kontrollere sælgerens / sælgerens repræsentant for at fuldføre transaktionen. Hvis sælgeren er en person, skal du få det notariserede samtykke fra sælgerens ægtefælle til at sælge ejendommen eller afgive en erklæring om, at ejendommen er købt af den ikke-giftede sælger. Der er hyppige situationer, da ægteskabet blev opløst for længe siden, blev ejendommen ikke opdelt.
Når vi køber en sådan ejendom, på trods af det faktum, at efter opløsningen af ægteskabet er gået lang tid, anbefaler vi kraftigt at anmode om den tidligere ægtefælles samtykke eller overlade erhvervet af et sådant objekt overhovedet. Hvis sælgeren er en juridisk enhed, skal du anmode om registrering af sælgerens bestanddele, et egentligt uddrag fra registret, dokumenter, der bekræfter autoriteten for den person, der underskriver kontrakten på vegne af selskabet (aftaleprotokol eller fuldmagt) , redegørelse for objektets bogførte værdi, regnskabsførerens balance efter den sidste rapporteringsdato.
Vi tager højde for, at en stor transaktion kræver forudgående godkendelse fra den autoriserede instans af sælgeren. Herudover kan vedtægterne indeholde bestemmelser om tilfælde, hvor en transaktion af en bestemt type eller en overskridelse af et bestemt beløb skal forhåndsgodkendes af selskabets autoriserede organer.
3) Risiko for genanvendelse
Ikke alene selve ejendomshandelstransaktionen kan anerkendes som ugyldig, men også en af de transaktioner, som ligger til grund for hver tidligere sælgeres ret, såvel som en handling fra en stat eller et kommunalt organ. På en måde er køberen beskyttet af en begrænsningstid. Vi vil dog ikke betragte dem som et paradis for alle sygdomme. Begrænsningen af forældelsesfristen begynder på den dato, hvor personen lærte eller burde have lært om krænkelsen af hans rettigheder.
Ofte tillader dette ikke anvendelse af begrænsning af handlinger som et middel til beskyttelse. Loven tillader ikke at genvinde ejendom fra en bona fide-køber (dvs. en køber, der ikke vidste og ikke kunne vide, at sælgeren af ejendommen ikke havde ret til at fremmedgøre ejendommen), hvis ejendommen blev købt af køberen til erstatning, medmindre ejendommen blev fjernet fra besiddelsen af ejeren eller personer, til hvem ejendommen blev overført af ejeren i besiddelse ud over deres vilje.
For at illustrere situationen for at genvinde fast ejendom fra en bona fide køber, giver vi følgende eksempel. Efter ejerens død blev ejendommen solgt med en falsk fuldmagt af en af arvingerne. Derefter blev genstanden genvideres, hvorfor ejeren var en anden person, der ikke vidste og ikke kunne vide om transaktionens ubetydelige betydning, der bekræfter ejerskabet til en af de tidligere sælgere. En anden arving lærte om salg af en lejlighed et par år senere og sagsøgt den nuværende ejer for at opnå objektet fra andres ulovlige besiddelse. Påstanden var tilfredsstillende, på trods af at den nuværende ejer er en bona fide køber.
4) Risiko for sælgerens manglende overdragelse af ejendomsretten
Overførslen af objektet er lavet på overførselsloven eller et andet dokument på overførslen (sådan dokument er ofte selve kontrakten, hvor betingelsen er indbefattet, at den samtidig udfører overførselslovens funktioner). I tilfælde af manglende opfyldelse af overdragelsespligten har køber ret til at kræve, at varen fjernes fra sælgeren og overføres til sig selv på de betingelser, der er fastsat i kontrakten. Ifølge civillovens bestemmelser er denne ret imidlertid ikke længere gældende, hvis sagen allerede er overført til en tredjemand, der har ret til ejerskab, økonomisk ledelse eller operationel ledelse. Hvis en ting endnu ikke er blevet overført, er fordelen den for kreditorerne, i hvis begunstigelse forpligtelsen opstod tidligere, og hvis det ikke kan fastslås, den, der tidligere havde indgivet en retssag. I stedet for kravet om at overføre ejendommen har køber ret til at kræve erstatning.
5) Risikoen for at erhverve ejendomme, der er omfattet af tredjemands rettigheder
Overdragelsen af ejendomsretten til fast ejendom medfører ikke opsigelse af leasingaftaler indgået med hensyn til det genstand, der sælges. Derfor kan køberen være i en situation, hvor den erhvervede ejendom er belastet med eksisterende lejekontrakter, ifølge hvilke udlejeren er berøvet muligheden for ensidig udenretslig opsigelse af kontrakten, og lejeprisen er betydeligt lavere end markedet sats.
For at minimere disse risici skal der kræves et uddrag fra USRR på det købte objekt (og for boligfast ejendom - også et uddrag fra husregistret), og kontrakten skal indeholde sælgerens garanti for, at der ikke er nogen belægninger på objekt. Det støder også på risikoen for en eventuel arrest af en genstand af en domstol, en fogder for tredjeparts krav til sælgeren, indtil statsregistreringen af overdragelsen af ejendomsretten til genstanden fra sælgeren til køberen.
Måder at minimere risikoen er de samme - en anmodning om et uddrag fra USRR med en dato så tæt som muligt på transaktionsdatoen samt indgåelse i kontrakten af de relevante garantier fra sælgeren.
P.S. Vi stoppede ved de vigtigste, mest almindelige og "farlige" risici for køberen. Desværre er denne liste åben - et betydeligt antal andre farer lurer for ejendomskøberen. Her er nogle af dem:
a) risikoen for at erhverve fast ejendom af utilstrækkelig kvalitet, herunder dem med skjulte fejl
b) risikoen for, at sælgeren undgår de foranstaltninger, der er nødvendige for statens registrering af overdragelsen af ejendomsretten til køberen
c) Risikoen for suspension, afslag på statsregistrering af ejendomsret af forskellige årsager (ofte for at eliminere bemærkningerne fra registreringsmyndigheden, er sælgeren eller dennes bemyndigede repræsentant påkrævet, og manglen på sådanne i "rækkevidde" ", Hans manglende kontakt eller uvillighed til at hjælpe kan betydeligt komplicere køberens liv, der er interesseret i tidlig registrering af deres rettigheder)
d) risikoen for, at den overtagne ejendom bliver arvet i tilfælde af sælgerens død inden statens registrering af overdragelsen af ejendomsretten
e) risici i forbindelse med behovet for at "legalisere" saneringer, der ikke er blevet gennemført korrekt af den tidligere ejer (juridiske, finansielle, midlertidige, risici for administrativ og anden form for ansvar)
e) risici forbundet med erhvervelse af et kulturarvsobjekt
g) Risikoen for, at sælgeren bestrider betalingen for genstanden (opstiller og opbevar kvitteringer, registrerer betalingen i kontrakten, handler)
h) Risikoen for, at sælgeren undgår afhjælpning af belægninger fra genstanden i tilfælde af salg af fast ejendom med udskudt betaling mv.
P.S.S. For at minimere risici tilbyder vi følgende værktøjer, især:
a) anvendelse af forskellige metoder til sikring af forpligtelser
b) anvendelse af transaktioner under forudsætning af f.eks. når overførslen af midler kun udføres under forudsætning af, at dokumenterne om koordinering af den tidligere foretagne og opdagede ombygning fremlægges
c) Inddragelse af betingelser vedrørende garantier og forsikringer.
21. juli 2015
Galina Korotkevich
Partner, lovanalytiker. Jeg skriver artikler, søger interessante oplysninger og foreslår måder at praktisere. Jeg tror, at kunder takket være høj kvalitet juridisk analyse kommer til et advokatfirma, og ikke omvendt. Er du enig? Så lad os være venner på Facebook.
________________________________________________________________________________________
Typer af ydelser, der leveres af os:
- rådgivning om eventuelle spørgsmål vedrørende fast ejendom
- Juridisk ekspertise (revision) af dokumentation for transaktioner eller forretningsprocesser vedrørende fast ejendom
- udarbejdelse af dokumentation for fast ejendomstransaktioner, herunder dem, der vedrører fastlæggelsen af de mest optimale måder at investere i fast ejendom eller under opførelse
- støtte til overtagelsesprocessen og (eller) bortskaffelse af fast ejendom
- retssager
________________________________________________________________________________________
Vi tilbyder også vores kunder vores juridiske tjenester på følgende områder:
1) forretningsstøtte
2) beskyttelse af intellektuel ejendomsret
3) retssager
4) virksomhedspraksis
5) fast ejendom.
Vi anbefaler at læse vores blog om juridiske og retlige sager (voldgiftspraksis) og læs materialerne i afsnittet "Artikler".
Vores advokatfirma tilbyder forskellige juridiske tjenester i forskellige byer i Rusland (herunder Novosibirsk, Tomsk, Omsk, Barnaul, Krasnoyarsk, Kemerovo, Novokuznetsk, Irkutsk, Chita, Vladivostok, Moskva, Skt. Petersborg, Jekaterinburg).
Ring eller skriv lige nu!
Telefon +7 (383) 310-38-76
E-mail-adresse info@vitvet.com
Advokatfirmaet "Vetrov og partnere"
