5买方购买和出售房地产时的风险
买方是签订和执行房地产销售合同中最脆弱的一方，因为在履行其支付货物的义务时，他将大量资金转移给卖方，而且很多如果事情进展不顺利，更难以依靠退款。而不是归还财产。
考虑买方在房地产购买和销售交易中的主要风险（房地产购买和销售协议：公寓，房屋，别墅，土地，建筑物，非住宅房屋，建筑物）。
1）未确认交易确认的风险
如果房地产买卖协议被确认为未完成，则买方支付的退款将使用不当得利的规则。正如我们上面已经说过的那样，买方根据无条件协议实际取款是非常困难的。所以，如下从艺术。如果在卖方和买方之间以适用情况所要求的形式就合同的所有基本条件达成协议，则该合同将被视为缔结合同。
关于房地产销售合同，俄罗斯联邦民法典提到了以下基本条件：a）主题（“民法典”第554条），包括：具体确定房地产的数据转让给买方，包括定义房地产在相关土地上或其他房地产构成中的位置的数据; b）价格（俄罗斯联邦民法典第555条）。在描述房地产时应尽可能详细，以便在技术会计文件，所有权文件和证明文件的基础上指明其识别数据，因为法律没有明确规定合同中必须包含哪些关于所获得对象的数据。
合同是否会被视为已经结束，例如，如果指示所有其他数据允许识别对象，则没有指示对象的层数？而合同中没有任何关于建筑物信件的说明？此类纠纷中的司法实践存在争议，因此我们建议尽可能详细地描述该财产。当应用于房地产价格的指示时，买方的高风险是对象的价格的指示，其不对应于真实的价格。降低价格的原因通常是“优化”税收的愿望。
同时，应该理解的是，如果合同被认定为未完成，无效，买方将面临这样一个事实，即证明支付金额的金额大于指定的金额。在合同中。
2）交易失效的风险
这里有各种各样的理由和情况。回想一下，任何违反法律要求的交易都是无效的。首先，为了避免交易无效的风险，您应该仔细检查卖方/卖方代表的权限以完成交易。如果卖方是个人，则获得卖方配偶的公证同意以出售该财产，或者发出该财产是由未婚卖方购买的声明。婚姻很久以前解散的情况经常发生，财产没有分割。
在购买此类财产时，尽管婚姻解散已经过了很长时间，但我们强烈建议要求前配偶同意，或者完全放弃取得这样的对象。如果卖方是法人实体，您应该要求注册，卖方的组成文件，登记册的实际摘录，确认代表公司签署合同的人的权限的文件（预约协议或授权书） ，对象的账面价值声明，截至上次报告日期的会计师余额。
我们考虑到大型交易需要卖方授权机构事先批准。此外，公司章程可规定某种类型的交易或超过一定数额的交易也必须由公司的授权机构预先批准的情况。
3）填海风险
不仅房地产销售交易本身可以被认为是无效的，而且每个先前卖方的权利产生的任何交易，以及州或市政机构的行为。从某种意义上说，买方受到限制期的保护。但是，我们不会认为它们是解决所有弊病的灵丹妙药。限制期限从人员学习或应该了解侵犯其权利的日期开始。
通常，这不允许使用行动限制作为保护手段。如果买方购买房产，法律不允许从真正的购买者（即不知道并且不知道房地产的卖方无权疏远房产的买方）收回房产赔偿，除非财产已被拥有人或财产所有人所拥有的财产所有，除非他们的遗嘱。
为了说明从真正的购买者那里收回房地产的情况，我们举出以下例子。在业主去世后，该物业被其中一名继承人以伪造的授权书出售。随后，该物品被反复转售，其结果是所有者是另一个不知道并且不知道交易无效的人确认其中一个先前卖家的所有权。几年后，另一位继承人了解到出售公寓，并起诉当前所有人从其他人的非法拥有中获取物品。尽管现任所有者是真正的购买者，但索赔仍然令人满意。
4）卖方违反其转让财产义务的风险
对象的转移是在转移行为或转让上的其他文件上进行的（这种文件通常是合同本身，其中包括条件，同时它履行转让行为的职能）。如果未履行转让义务，买方有权要求将物品从卖方带走并按合同规定的条件转让给自己。但是，根据“民法典”的规定，如果该物品已经转让给拥有所有权，经济管理或经营管理权的第三方，则该权利不再适用。如果还没有转移一件事，那么债权人的优势就是债务人的利益，而债务人的利益是先前提出的，如果不能确定的话，那就是先前提起过诉讼的债权人。买方有权要求赔偿，而不是转让财产的要求。
5）获得由第三方权利阻碍的财产的风险
转让不动产的所有权并不意味着终止就出售物品而订立的租赁协议。因此，买方可能处于被收购财产背负现有租赁协议的情况下，根据房东被剥夺单方面法外终止合同的可能性，租金率明显低于市场率。
为了最大限度地降低这些风险，应要求USRR提取购买物品（以及住宅房地产 - 也是房屋登记簿的摘录），合同应包括卖方保证不存在任何产权负担。宾语。它还与法院可能逮捕某一物件的风险相关，该法院是向卖方提出第三方索赔的法警，直到该物品的所有权从卖方转移到买方的国家登记为止。
最小化风险的方法是相同的 - 要求提取USRR的摘录，其日期尽可能接近交易日期，以及在合同中包含卖方的相关担保。
附：我们停止了买方的主要，最常见和“危险”的风险。唉，这个名单是开放的 - 房地产买家潜伏着相当多的其他危险。这里是其中的一些：
a）获得质量不合理的房地产的风险，包括隐藏缺陷的房地产;
b）卖方逃避国家登记向买方转让所有权所必需的行为的风险;
c）由于各种原因（通常是为了消除登记机关，卖方或其授权代表所作出的评论，并且在“到达区域”中没有这种情况而拒绝国家登记转让所有权的风险） “，他缺乏联系或不愿意协助可能会使对早期登记其权利感兴趣的买家的生活大为复杂化;
d）在所有权转让国家登记之前卖方死亡的情况下，所获得财产的继承风险;
e）与先前所有者未正确执行的重新开发“合法化”的需要相关的风险（法律，财务，临时，被带入行政和其他类型的责任的风险）;
e）与获取文化遗产物有关的风险;
g）卖方对该物体的付款事实提出异议的风险（起草并保留收据，记录合同中的付款事实，行为）;
h）在出售房地产并延期付款等情况下，卖方逃避从对象中扣除产权负担的风险。
p.s.s.为了最大限度地降低风险，我们提供以下工具，特别是：
a）使用各种确保义务的方法;
b）在条件下使用交易，例如，只有在提交了先前制定和发现的再开发协调文件的条件下才进行资金转移;
c）包括与保证和保证相关的条件。
2015年7月21日
Galina Korotkevich
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