5 مخاطر المشتري عند شراء وبيع العقارات
إن المشتري هو الطرف الأكثر ضعفا في إبرام وتنفيذ عقد بيع العقارات ، لأنه في وفائه بالتزامه بدفع ثمن البضائع ، يقوم بتحويل مبلغ كبير من المال إلى البائع ، وهو مبلغ كبير من الصعب الاعتماد على استرداد الأموال إذا لم تسير الأمور بسلاسة. من لإعادة الممتلكات.
ضع في اعتبارك المخاطر الرئيسية للمشتري في عمليات بيع وشراء العقارات (اتفاقيات شراء وبيع العقارات: شقق ، منازل ، منازل ريفية ، أرض ، مباني ، مباني غير سكنية ، مباني).
1) لم يتم الانتهاء من خطر الاعتراف بالمعاملة
إذا تم الاعتراف باتفاقية البيع والشراء العقاريين على أنها غير مبرمة ، فسيتم رد الأموال التي دفعها المشتري باستخدام قواعد الإثراء غير المشروع. كما سبق وقلنا أعلاه ، يمكن أن يكون السحب الفعلي للأموال من قبل المشتري بموجب اتفاقية غير مقيدة أمرًا بالغ الصعوبة. هكذا ، على النحو التالي من الفن. 432 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، سيتم اعتبار العقد مكتملاً ، إذا تم التوصل إلى اتفاق بين البائع والمشتري ، في الشكل المطلوب في الحالات السارية ، على جميع الشروط الأساسية للعقد.
فيما يتعلق بعقد بيع العقارات ، يشير القانون المدني للاتحاد الروسي إلى الشروط الأساسية: أ) الموضوع (المادة 554 من القانون المدني) ، بما في ذلك: البيانات التي تحدد العقار بشكل محدد نقل إلى المشتري ، بما في ذلك البيانات التي تحدد موقع العقار على قطعة الأرض ذات الصلة أو في تكوين العقارات الأخرى ؛ ب) السعر (المادة 555 من القانون المدني للاتحاد الروسي). عند وصف العقار يجب أن يكون مفصلاً قدر الإمكان للإشارة إلى بيانات التعريف الخاصة به على أساس مستندات المحاسبة التقنية ووثائق الملكية والمستندات الداعمة ، لأن القانون لا يحدد صراحة البيانات المتعلقة بالكائن المكتسب الذي يجب تضمينه في العقد.
هل سيتم اعتبار العقد مبرمًا ، على سبيل المثال ، لا يوجد مؤشر على عدد طوابق الكائن ، بشرط الإشارة إلى جميع البيانات الأخرى التي تسمح بتحديد الكائن؟ والعقد الذي لا يوجد فيه إشارة إلى خطاب المبنى؟ الممارسة القضائية في مثل هذه النزاعات مثيرة للجدل ، وبالتالي فإننا نوصي بوصف العقار بأكبر قدر ممكن من التفاصيل. كما هو مطبق على مؤشر سعر العقار ، فإن المخاطرة العالية للمشتري هي مؤشر على سعر الكائن الذي لا يتوافق مع السعر الحقيقي. سبب تخفيض الأسعار هو في كثير من الأحيان الرغبة في "تحسين" الضرائب.
في الوقت نفسه ، ينبغي أن يكون مفهوما أنه في الحالات التي يتم فيها الاعتراف بالعقد على أنه غير مبرم وغير صالح ، سيواجه المشتري حقيقة أنه سيكون من الصعب للغاية إثبات حقيقة سداد الأموال بمبلغ أكبر من المحدد في العقد.
2) خطر إبطال الصفقة
هنا مجموعة كاملة من الأسباب والحالات أمر ممكن. أذكر أن أي معاملة مخالفة لمتطلبات القانون غير صالحة. أولاً وقبل كل شيء ، لتجنب خطر إبطال المعاملة ، يجب عليك التحقق بعناية من سلطة ممثل البائع / البائع لإتمام المعاملة. إذا كان البائع فردًا ، فحصل على موافقة موثقة من زوج البائع على بيع العقار ، أو أصدر بيانًا بأن البائع قد تم شراؤه من قبل البائع غير المتزوج. هناك حالات متكررة عندما تم حل الزواج منذ فترة طويلة ، لم يتم تقسيم الممتلكات.
عند شراء هذه الممتلكات ، على الرغم من حقيقة أنه بعد فسخ الزواج قد مر وقت طويل ، فإننا نوصي بشدة بطلب موافقة الزوج السابق ، أو التخلي عن الاستحواذ على مثل هذا الشيء على الإطلاق. إذا كان البائع كيانًا قانونيًا ، فيجب عليك طلب التسجيل أو المستندات التأسيسية للبائع ، أو مستخرج فعلي من السجل ، أو مستندات تؤكد سلطة الشخص الذي يوقع العقد نيابة عن الشركة (بروتوكول التعيين أو التوكيل الرسمي) ، بيان القيمة الدفترية للكائن ، رصيد محاسب ersky اعتبارًا من تاريخ آخر تقرير.
نحن نأخذ في الاعتبار أن الصفقة الكبيرة تتطلب موافقة مسبقة من الجهة المعتمدة من البائع. بالإضافة إلى ذلك ، قد ينص عقد التأسيس على الحالات التي يجب أن تكون فيها معاملة من نوع معين ، أو تتجاوز مبلغًا معينًا ، معتمدة أيضًا من قبل الهيئات المعتمدة في الشركة.
3) خطر استصلاح
لا يمكن اعتبار معاملة بيع العقارات نفسها فقط غير صالحة ، ولكن أيضًا أي من المعاملات التي نشأ على أساسها حق كل بائع سابق ، وكذلك فعل دولة أو هيئة بلدية. بمعنى ما ، يتم حماية المشتري من خلال فترة التقادم. ومع ذلك ، فإننا لن نعتبرها حلا سحريا لجميع العلل. يبدأ الحد من فترة التقادم في التاريخ الذي علم فيه الشخص أو كان ينبغي أن يكون قد علم بشأن انتهاك حقوقه.
في كثير من الأحيان هذا لا يسمح باستخدام الحد من الإجراءات كوسيلة للحماية. لا يسمح القانون باستعادة الممتلكات من مشتر حسن النية (أي ، المشتري الذي لم يكن يعرف ولا يستطيع أن يعرف أن بائع العقار لم يكن له الحق في تنفير العقار) إذا تم شراء العقار بواسطة المشتري للحصول على تعويض ، ما لم تتم إزالة الممتلكات من حيازة المالك أو الأشخاص الذين تم نقل الملكية لهم من قبل المالك الحائز ، بالإضافة إلى إرادتهم.
لتوضيح حالة استصلاح العقارات من مشتر حسن النية ، نقدم المثال التالي. بعد وفاة المالك ، تم بيع العقار بتوكيل مزيف من قبل أحد الورثة. في وقت لاحق ، تم إعادة بيع الكائن مرارًا وتكرارًا ، ونتيجة لذلك كان المالك شخصًا آخر لم يكن يعرف ولم يستطع معرفة مدى عدم أهمية المعاملة التي تؤكد ملكية أحد البائعين السابقين. علم وريث آخر عن بيع شقة بعد بضع سنوات ورفع دعوى ضد المالك الحالي للحصول على الكائن من حيازة شخص غير قانوني. كانت المطالبة مستوفاة ، على الرغم من أن المالك الحالي هو المشتري حسن النية.
4) خطر التقصير من قبل البائع لالتزامه بنقل الممتلكات
يتم نقل الكائن في قانون النقل أو أي مستند آخر بشأن النقل (غالبًا ما يكون هذا المستند هو العقد نفسه ، حيث يتم تضمين الشرط في أنه في الوقت نفسه يؤدي وظائف قانون النقل). في حالة عدم الوفاء بالتزام النقل ، يحق للمشتري أن يطلب أخذ السلعة من البائع ونقلها لنفسه وفقًا للشروط المنصوص عليها في العقد. ومع ذلك ، وفقًا لأحكام القانون المدني ، لم يعد هذا الحق ساريًا إذا تم نقل الشيء بالفعل إلى طرف ثالث لديه حق الملكية أو الإدارة الاقتصادية أو الإدارة التشغيلية. إذا لم يتم نقل أي شيء بعد ، فإن الميزة هي للدائنين ، الذين نشأ الالتزام لصالحهم في وقت سابق ، وإذا لم يكن من الممكن إثباته ، فالمقدم الذي سبق رفع دعوى. بدلاً من اشتراط نقل العقار ، يحق للمشتري المطالبة بالتعويضات.
5) خطر الاستحواذ على الممتلكات المرهونة بحقوق الغير
لا يستلزم نقل ملكية الممتلكات غير المنقولة إنهاء اتفاقيات الإيجار المبرمة فيما يتعلق بالكائن الذي يتم بيعه. وفقًا لذلك ، قد يكون المشتري في وضع يكون فيه العقار المكتسب مثقلًا باتفاقيات الإيجار الحالية ، والتي يحرم المالك بموجبها من إمكانية إنهاء العقد من جانب واحد خارج نطاق القانون ، ويكون معدل الإيجار أقل بكثير من السوق معدل.
من أجل تقليل هذه المخاطر ، ينبغي طلب استخراج من USRR على الكائن الذي تم شراؤه (والعقارات السكنية - وأيضًا مقتطف من سجل المنزل) ، ويجب أن يتضمن العقد ضمان البائع بعدم وجود أي قيود على موضوع. كما أنه يحد من خطر احتمال إلقاء القبض على كائن من قبل المحكمة ، وهو موفر لمطالبات الطرف الثالث إلى البائع حتى يتم تسجيل حالة نقل ملكية الكائن من البائع إلى المشتري.
طرق تقليل المخاطرة هي نفسها - طلب استخراج من USRR مع تاريخ أقرب وقت ممكن من تاريخ المعاملة ، وكذلك إدراج الضمانات ذات الصلة من البائع في العقد.
ملاحظة توقفنا عند المخاطر الرئيسية والأكثر شيوعًا و "الخطيرة" للمشتري. للأسف ، هذه القائمة مفتوحة - هناك عدد كبير من الأخطار الأخرى الكامنة بالنسبة للمشتري العقاري. هؤلاء بعض منهم:
أ) خطر الحصول على عقارات ذات نوعية غير كافية ، بما في ذلك تلك التي بها عيوب خفية ؛
ب) خطر تهرب البائع من الإجراءات اللازمة لتسجيل حالة نقل الملكية إلى المشتري ؛
ج) خطر التعليق أو رفض تسجيل حالة نقل الملكية لأسباب متعددة (غالبًا ما يكون ذلك لإزالة التعليقات المقدمة من سلطة التسجيل أو البائع أو ممثله المفوض) ، وغياب ذلك في "منطقة الوصول" "، قد يؤدي افتقاره إلى الاتصال أو عدم رغبته في المساعدة إلى تعقيد حياة المشتري المهتم بالتسجيل المبكر لحقوقه إلى حد كبير ؛
د) خطر توارث الممتلكات المكتسبة في حالة وفاة البائع قبل تسجيل حالة نقل الملكية ؛
هـ) المخاطر المرتبطة بالحاجة إلى "إضفاء الشرعية" على عمليات إعادة التطوير التي لم يتم تنفيذها بشكل صحيح من قبل المالك (المالكين) السابقين (قانوني ، مالي ، مؤقت ، مخاطر التعرض للإدارة وغيرها من أنواع المسؤولية) ؛
هـ) المخاطر المرتبطة باكتساب عنصر التراث الثقافي ؛
ز) خطر قيام البائع بالطعن في حقيقة الدفع للعنصر (إعداد الإيصالات والاحتفاظ بها ، وتسجيل حقيقة الدفع في العقد ، الفعل) ؛
ح) خطر التهرب من البائع لإزالة الرهانات من الكائن في حالة بيع العقار بدفع مؤجل ، إلخ.
p.s.s. لتقليل المخاطر ، نقدم الأدوات التالية ، على وجه الخصوص:
أ) استخدام طرق مختلفة لتأمين الالتزامات ؛
ب) استخدام المعاملات بموجب الشرط ، على سبيل المثال ، عند إجراء تحويل الأموال فقط بشرط تقديم المستندات الخاصة بالتنسيق لإعادة التطوير التي تم اكتشافها مسبقًا ؛
ج) إدراج الشروط المتعلقة بالضمانات والتأكيدات.
21 يوليو 2015
غالينا كوروتكيفيتش
شريك ، محلل قانون. أنا أكتب المقالات ، أبحث عن معلومات مثيرة للاهتمام واقتراح طرق استخدامها العملي. أعتقد أنه بفضل التحليلات القانونية عالية الجودة ، يأتي العملاء إلى مكتب محاماة ، وليس العكس. هل توافق؟ إذن لنكن أصدقاء في Facebook.
________________________________________________________________________________________
أنواع الخدمات التي نقدمها:
- تقديم المشورة بشأن أي قضايا تتعلق العقارات.
- الخبرة القانونية (التدقيق) من وثائق المعاملات أو العمليات التجارية المتعلقة بالعقارات ؛
- إعداد الوثائق للمعاملات العقارية ، بما في ذلك تلك المتعلقة بتحديد أفضل السبل للاستثمار في العقارات أو أثناء البناء ؛
- دعم عملية الاستحواذ و (أو) التخلص من العقارات ؛
- دعوى.
________________________________________________________________________________________
كما نقدم لعملائنا خدماتنا القانونية في المجالات التالية:
1) دعم الأعمال ؛
2) حماية الملكية الفكرية ؛
3) التقاضي ؛
4) ممارسة الشركات ؛
5) العقارات.
نوصي بقراءة مدونتنا حول القضايا القانونية والقضائية (ممارسة التحكيم) ، وقراءة المواد الموجودة في قسم "المقالات".
تقدم شركتنا القانونية خدمات قانونية مختلفة في مدن مختلفة من روسيا (بما في ذلك نوفوسيبيرسك ، تومسك ، أومسك ، بارناول ، كراسنويارسك ، كيميروفو ، نوفوكوزنيتسك ، إيركوتسك ، تشيتا ، فلاديفوستوك ، موسكو ، سانت بطرسبرغ ، يكاترينبرج).
اتصل أو اكتب الآن!
هاتف +7 (383) 310-38-76
عنوان البريد الإلكتروني info@vitvet.com
محاماة "Vetrov والشركاء"
