Пролонгация аренды это новый договор или увеличение срока действия старого договора

Виталий Ветров, управляющий партнер

способ защиты права, ненадлежащий способ защиты права, ФАС Московского округа, АСГМ, Арбитражный суд города Москвы, договор аренды нежилого помещения, пролонгация договора аренды, автоматическое продление срока договора, продление договора аренды

Пролонгация аренды это новый договор или увеличение срока действия старого договора?

Договор аренды нежилых помещений один из частых договоров в предпринимательской деятельности. Отдельные условия подобных договоров вызывают неоднозначные толкования и споры. Именно поэтому количество возникающих по ним судебных разбирательств немалое.
В связи с этим, мы решили обратить свое внимание на них.

 

Итак. 

 
Постановление ФАС Московского округа от 13 февраля 2013г. по делу №А40-19014/12-64-175.


Фабула дела.

 
Истец подал иск в Арбитражный суд города Москвы, в котором просил признать о договора аренды, заключенный между сторонами (истцом и ответчиком), действующим и продленным на новый пятилетний срок. В обоснование своих требований указал на пункт договора, которым предусмотрели, что «договор считается автоматически продленным на такой же срок (пять лет) при условии соблюдения сторонами обязательств по договору».

 
Первая инстанция иск удовлетворила. Апелляционная инстанция решение отменила по процессуальным основаниям, но также иск удовлетворила (правда с иным обоснованием).


Тем не менее, кассация посчитала иначе и отказала истцу.

 
Выводы суда.


1. Суд признал, что договором предусмотрены два условия, прямо относящиеся к спору.

 
Условие 1 – договор считается автоматически продленным на такой же срок (пять лет), при соблюдении сторонами своих обязательств по данному договору.

 
Условие 2 - при истечении срока договора аренды арендатор обязан в месячный срок до окончания действия настоящего договора письменно уведомить арендодателя о желании продлить договор на такой же срок.


2. Пролонгация договора аренды означает продление его условий на определенный или неопределенный период времени. Стороны могут предусмотреть условие о продлении договора на новый срок в самом тексте договора.  Между тем, условие о пролонгации договора не означает, что стороны будут обязаны продлевать договор на новый срок.


3. Соблюдение сторонами своих обязательств по данному договору в силу своего волевого характера (часть условия 1) не является обстоятельством, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.


4. Договор не содержит положений, определяющих порядок оформления между арендатором и арендодателем отношений по аренде на новый пятилетний срок при реализации арендатором права на продление договора.  Поэтому, поскольку в указанном договоре не предусмотрено иное, право арендатора на продление договора аренды могло быть реализовано им только в общем порядке - посредством заключения договора на новый срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 
В указанной ситуации, истец как арендатор мог требовать только перевода на себя прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом договору.


5. Также истцом выбран ненадлежащий способ защиты прав.

 
6. Суд акцентировал внимание на существующем толковании сходной ситуации, применяемой Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 мая 2009 г. N 17476/08, п.10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59.


Наши выводы.

 
1. Включение в договор только условия об автоматической пролонгации не означает, что срок данного договора автоматически будет продлен без дополнительных соглашений сторон.

 
2. Включение в договор только условия об автоматической пролонгации не означает, что условия данного договора будут действовать и в будущем без изменений. 

 
3. Включение в договор только условия об автоматической пролонгации означает, что между сторонами действует договор после окончания, то потребуется либо изменить соглашением сторон срок его действия, либо заключить новый.

 
4. Включение в договор только условия об автоматической пролонгации означает, что стоит определить и порядок оформления отношений сторон при оформлении нового договора.

 
5. Также стоит урегулировать вопрос об условиях данного договора. Сохраняются ли, изменяются ли эти условия. Например, вопрос о размере арендной платы, порядке индексации.


По всем вопросам, касающимся договорного права, договора аренды, недвижимого имущества можно обращаться напрямую на vetrov@vitvet.com


P.S. Если вы интересуетесь практикой по договорам аренды, то рекомендуем: зачем платить больше, если есть возможность платить меньшенеосновательное обогащение по незаключенному договору аренды.

 

 

Виталий Ветров

 

p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:


1. О логотипах, коммерческом обозначении и домене odnoklassniki.ru

2. Все к черту или какая разница, что правообладатель не имеет претензий?

3. Изменение вида разрешенного использования земельного участка. Часть 1.

4. Рецензия на книгу: Майкл Шульц и Джон Дерр. Маркетинг профессиональных услуг

5. Экзотика в авторском праве или шрифт как результат интеллектуальной деятельности

6. Сотрудничество с computerra.ru

7. Сотрудничество с startupafisha.ru

8. Какой суд должен рассматривать спор с руководителем компании (на примере практики 7 ААС и ВАС РФ)?

9. Как и почему проиграла Инновационная компания САН и РОСНАНО в АС НСО?

10. О том, как юристу дела судебные вести...

 

 

 

 

 

Комментарии

Написать комментарий







Для оформления можно использовать bb-коды