Оценка интересов организации

Елена Миронова, юрист-аналитик

 

Интересы компании в случае продажи имущества: оценка и варианты 

Компании зачастую владеют дорогостоящим имуществом: станки для производства, здания, строения, сооружения и земельные участки. Это имущество отражено в бухгалтерском балансе, и в случае решения о продаже, необходимо соблюдать требования, установленные законом: одобрить договор продажи решением общего собрания собственников компании в случае если сделка является крупной или сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность аффилированных с компанией лиц.

Таким образом, каждый раз при продаже имущества необходимо произвести подготовку внутри компании, при этом стоит помнить о том, что протоколы общих собраний собственников компании могут быть оспорены заинтересованными лицами.

Не лишним будут и отчеты об оценке продаваемого имущества, подготовленные специализированными компаниями, поиск информации о стоимости аналогичных объектов в открытых источниках (пресса, сеть Интернет).

Также, стоит определиться с целью продажи имущества, влиянием продажи имущества на возможность использования оставшегося во владении компании имущества.

 

Судебный акт: Постановление 15 Арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2017 г. по делу А32-44915/2016.

 

Фабула дела 

 

База отдыха, принадлежащая акционерному обществу, была продана третьему лицу, при этом сделка не являлась крупной для общества, а договор купли-продажи недвижимости был заключен на основании нотариально удостоверенной доверенности, выданной руководителем акционерного общества.

 

Сделки по продаже оспаривал акционер общества по основанию отсутствия одобрения общим собранием акционеров сделки с заинтересованностью (решение было принято именно заинтересованным лицом, владеющим наибольшим пакетом акций в отсутствие двух акционеров, в том числе истца, на общем собрании).

 

Истец также утверждал, что земельный участок, на котором располагается база отдыха, был не продан, а подарен, а стоимость имущества была существенно занижена при его продаже, в связи с чем в судебное заседание был представлен отчет об оценке стоимости права аренды спорного земельного участка.

 

В результате продажи спорного имущества вторая база отдыха, принадлежащая акционерному обществу и расположенная сразу за проданной, осталась без прохода, стоянки и без коммуникаций.

 

Суд отказал в признании сделок по продаже базы отдыха недействительными и применении последствий их недействительности.

 

Позиция суда

 

1. Суд при вынесении постановления установил, что цена сделок не является крупной для акционерного общества: их общая цена не превышает 25% активов общества по бухгалтерскому балансу, в связи с чем отказал в признании сделок крупными.

 

2. Суд отказал и в признании сделок недействительными и по критерию не соблюдения порядка одобрения сделок с заинтересованностью: для исполнения сделок была выдана нотариально удостоверенная доверенность, содержащая полномочия на продажу любых объектов недвижимости любому лицу по любой цене, направлены уведомления в регистрирующий орган об отсутствии необходимости в одобрении сделок общим собранием акционеров, были подписаны договоры купли-продажи, а общество получило денежные средства путем перевода на его расчетный счет с указанием назначения платежа: судом использован предусмотренный законом механизм последующего одобрения сделки, который в настоящем споре подтвержден всеми необходимыми документами.

 

3. Отчет об оценке не принят судом на основании того, что специалист допустил ряд ошибок при подготовке заключения об оценке: использован только один, затратный, подход, применяя который, исходил не из расчетов в отношении права аренды, а из расчетов в отношении права собственности. Кроме того, как указано судом, с даты осмотра оценщиком базы отдыха (27 февраля 2017 г.) до даты экспертного заключения временной интервал составляет более месяца: за указанный период на базе были проведены ремонтные работы.

 

4. Довод о дарении права аренды также не принят во внимание судом: осуществлялась продажа недвижимости в комплексе (здания, строения, сооружения, расположенные на земельном участке), также суд указал на то, что, передавая по спорным сделкам право аренды, акционерное общество освобождалось от обязанности осуществлять ежемесячную арендную плату, и при таких условиях сделка не может быть признана дарением (безвозмездной передачей).

 

Комментарии

 

1. Следует отметить, что продажу недвижимого имущества необходимо тщательно планировать и продумывать как со стороны финансовых и правовых вопросов, так и со стороны вопросов дальнейшей эксплуатации недвижимого имущества, оставшегося после продажи.

 

2. Интересы продавца в любом случае защитит соблюдение порядка одобрения крупных сделок и сделок с заинтересованностью, грамотно подготовленный договор купли-продажи и грамотно оформленная доверенность на лицо, которому поручено реализовать сделку по отчуждению недвижимого имущества. В любом случае, полномочия в доверенности по продаже любых объектов недвижимости любому лицу по любой цене несут в себе риски в самой высокой степени, во избежание которых стоит прописать каждый объект с указанием его наименования, адреса и кадастрового номера как в доверенности, так и в протоколах по одобрениям сделок.

 

3. Перед продажей и одобрением сделок по продаже стоит изучить как рынок аналогичной недвижимости, так и ту недвижимость, которую планируется продавать, для чего можно обратиться в оценочную компанию.

 

При этом, отчет об оценке, как итог работы оценочной компании над вопросом, необходимо внимательно изучить: отчет должен быть подготовлен по тому вопросу, который задан вами (стоимость продажи недвижимости или стоимость продажи(передачи) прав аренды – разные вещи с точки зрения рыночной стоимости), должны быть применены все три подхода к оценке. В случае если какой-либо подход оценщиком не применен, в тексте заключения должно быть приведено аргументированное обоснование невозможности его применения.

 

4. В случае принятия решения о возможной продаже недвижимости, необходим тщательный анализ вопросов возможности дальнейшей эксплуатации оставшейся в собственности недвижимости, на основании которого в договор купли-продажи недвижимости нужно будет включать пункты, обязательные к исполнению покупателем. Либо – заключить соответствующие договоры еще до продажи недвижимости.

 

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

 

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

 

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.  

 

Елена Миронова, юрист-аналитик. Блондинка. Люблю розовое. Нравится поп-музыка. Отдаю предпочтение судебным спорам по банкротству, займам.

 

p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:

1) Вывод активов предприятия

2) Признание права собственности на землю через суд

3) Незаключенный и недействительный договор

4) Параллельный бизнес у директора и участника общества

5) Возврат арендованного имущества

6) Подготовка схемы расположения земельного участка

7) Защита прав миноритарных акционеров

8) Взыскание аванса по договору подряда

9) Оптимизация налогов и налогобложения

10) Схемы оптимизации НДС


Комментарии

Написать комментарий







Для оформления можно использовать bb-коды