Судебный акт: Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 08.12.2011 по делу №А45-17561/2011.
Суть спора.
Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме обратился с иском к ТСЖ об устранении препятствий пользования имуществом, обязании ответчика произвести демонтаж калиток забора, ограждающего территорию многоквартирного дома, в котором находится нежилое помещение истца, препятствующего свободному доступу заинтересованных лиц к магазину, расположенному в этом помещении.
Суд удовлетворил требования истца, указав на следующее.
1. Установка калиток препятствует свободному проходу заинтересованных лиц и создает препятствия в предпринимательской деятельности истца.
2. Наличие указанных препятствий дает истцу право предъявления иска об устранении нарушений, не связанных с нарушением владения.
3. Представленный ответчиком протокол общего собрания жильцов многоквартирного дома, на котором было принято решение об ограждении домовой территории, лишен юридической значимости, т.к. не содержит фактических результатов голосования.
Забегая вперед, скажем, что суд апелляционной инстанции отменил решение АС Новосибирской области, отказав в иске, однако суд кассационной инстанции встал на сторону истца. В передаче дела в ПВАС было отказано.
Выскажем свои сомнения по поводу принятого решения.
1. Земельный участок под многоквартирным домом относится к общему имуществу дома, и находится в долевой собственности всех собственников помещений в этом доме. Решение об ограждении домовой территории по своей сути является определением участниками долевой собственности порядка пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Можно ли в данном случае говорить о нарушениях, не связанных с лишением владения? По нашему мнению, нет.
2. Не можем согласиться с тем, что протокол общего собрания, представленный ответчиком, лишен юридической значимости. Протокол не был в установленном порядке признан недействительным, а значит, должен быть принят во внимание и оценен в совокупности с другими доказательствами по делу.
3. Для заявления негаторного иска необходимым условием является наличие у собственника препятствий в пользовании принадлежащим ему имуществом. В рассматриваемой ситуации помещение было передано собственником в аренду. Указанные обстоятельства, по нашему мнению, свидетельствуют об отсутствии у истца препятствий в пользовании.
Подытожим.
Собственнику нежилого помещения в жилом доме зачастую приходится сталкиваться с противостоянием жильцов по различным вопросам, начиная с вида осуществляемой им в помещении предпринимательской деятельности и заканчивая ситуациями, подобными описанной выше. Поскольку многие вопросы решаются общим собранием жильцов, собственник нежилого помещения не всегда может отстоять свои интересы во внесудебном порядке. Тем не менее, как видим, защитить свои права в суде, вполне реально. Документы, оформляющие проведение общих собраний жильцов, зачастую имеют существенные нарушения по форме и порядку их составления, и не всегда принимаются судами во внимание в качестве доказательств.
Галина Короткевич
p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:
5. Взыскание процентов за пользование судебными расходами
6. Дело «Muse»
7. «ВОЛОДЯ И МЕДВЕДИ» или дело о «скандальных знаках»
8. Невозможность использования программы или как есть
9. Патентные споры: оспаривание договора об отчуждении исключительного права