Аренда бизнеса

Аренда бизнеса. Что это? Этапы сделки. На что обратить внимание в договоре. Особенности.

Аренда бизнеса может вызывать интерес по разным причинам: это и экономия на старте за счет отсутствия необходимости выполнения бюрократических формальностей и поиска клиентов, и возможность попробовать свои силы в новом деле без риска больших потерь.

Хотя бизнес при этом остается чужим, можно договориться о включении в договор условия о последующем выкупе. Самый серьезный риск для предпринимателя - столкнуться с мошенниками или вместо прибыли получить убыток. Системный подход к сделке аренды бизнеса поможет минимизировать эти риски.

Вопросы терминологии: что понимается под арендой бизнеса

Такого понятия как "аренда бизнеса" в российском законодательстве нет. Ближе всего по смыслу "аренда предприятия". Этот договор регулируется подразделом 5 главы 34 Гражданского кодекса РФ. Под предприятием понимается имущественный комплекс, включающий как активы, так и пассивы. Но лицензии в этот комплекс не входят.

Договор аренды предприятия заключается на практике крайне редко, так как это очень неудобная правовая конструкция. Законодатель императивно требует, чтобы этот договор был зарегистрирован в регистрирующих государственных органах, кроме того, необходимо известить кредиторов компании. Также помимо активов к арендатору переходят и долги, обязательства (кроме обязательств перед бюджетом).

Однако, предложения об аренде действующего, готового бизнеса можно встретить в информационном пространстве достаточно часто и они востребованы. На рынке особенно популярны следующие варианты:

магазины, торговые точки;
кафе и закусочные;
парикмахерские, салоны красоты, массажные кабинеты;
аптеки и стоматологические кабинеты;
автомастерские.

Как же заключается в этом случае договор аренды бизнеса на практике? Нетрудно заметить, что все представленные варианты предполагают объекты недвижимости с определенным оборудованием.

Поэтому заключается просто договор аренды помещения и оборудования. С сотрудниками перезаключаются трудовые договоры. Клиентская база, как правило, привязана к определенному месту или к определенному мастеру, и также арендодатель предлагает сформированную базу поставщиков, которым также выгодно сохранить партнера. И с ними также оформляются новые договоры.

Этапы сделки

Чтобы аренда бизнеса была выгодной, нужно правильно подготовить и провести сделку, грамотно составить договор аренды, включить в него подходящие условия. Хотя предпринимательские риски остаются и в этом случае, но юридические и финансовые значительно снижаются.

Основные этапы сделки:

поиск объекта. Здесь важно оценить не только спрос и потенциальную доходность (проходимость, величина базы клиентов, уровень арендной платы и т.д.), но и собственные познания в выбранной сфере деятельности;
переговорный процесс. Сейчас ведение переговоров допускается регулировать отдельным договором;
проверка предлагаемого бизнеса, в первую очередь, объекта аренды и оборудования (прежде всего нужно проверить право собственности и исправность);
разработка и подписание договора.

Сдавать в аренду имущество может собственник, арендатор в субаренду - только при согласии собственника, а также представители по доверенности. Право собственности сейчас проверятся по выпискам из ЕГРН, доверенность должна быть надлежащим образом удостоверена (и включать полномочия на подписание договора), а согласие собственник должен выразить обязательно в письменном виде.

Если помещение в аренду сдает организация, стоит проверить полномочия подписанта (достоверное руководителя компании можно установить по выписке из ЕГРЮЛ). При этом всегда лучше работать только с оригиналами документов.

На что обратить внимание в договоре

При разработке и подписании договора стоит учесть, что законодатель многие вопросы позволяет сторонам регулировать самостоятельно. Особое внимание следует обратить на следующие пункты договора аренды помещения:

- размер арендной платы. По умолчанию в него не входят коммунальные затраты, но можно договориться и об обратном. Поэтому вопрос оплаты этих услуг (включая уборку и охрану) стоит урегулировать отдельно;

- возможность увеличения арендной платы. Законом арендодателю предоставлена возможность повышать ее раз в год, если договором не предусмотрено иное. Не стоит соглашаться на более частый пересмотр арендной платы, а также подписывать дополнительные соглашения к договору чаще раза в год, также можно попытаться обговорить процент повышения;

- согласование и оплата неотделимых улучшений. Неотделимые улучшения (ремонт и т.д.) подлежат компенсации только в случае их согласования с арендодателем. Также не стоит начинать ремонт заранее, до подписания договора;

- вопросы расторжения договора. По закону арендодатель вправе выселить арендатора через суд при наличии серьезных нарушений договора, если иное не согласовано сторонами. Поэтому не стоит соглашаться на включение условия о возможности расторжения договора без обоснования причин в любое время. В то же время арендатору выгоднее, чтобы у него было право съехать без объяснения причин, если бизнес "не пошел";

- преимущественное право на продление договора. Выгоднее заключать договор на 11 месяцев, без госрегистрации. Но стоит подстраховаться и включить условие о преимущественном праве арендатора;

- распределение обязанностей по ремонту, по умолчанию капитальный ремонт оплачивает арендодатель, а текущий - арендатор.

Отдельно стоит упомянуть о том, что все арендуемое имущество нужно тщательно проверить перед подписанием договора. Конечно, скрытые недостатки закон позволяет предъявить и позже, но может возникнуть спор, являются ли они скрытыми. Стоит также рассмотреть вопрос сопровождения сделки, проверки документации и объекта специалистами.

Давид Гликштейн, менеджер. Пишу статьи, ищу интересную информацию и предлагаю способы ее практического использования. Верю, что благодаря качественной юридической аналитике клиенты приходят к юридической фирме, а не наоборот. Согласны? Тогда давайте дружить на Facebook.

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:

а) защита и охрана интеллектуальной собственности (от регистрации товарного знака до споров по любым результатам интеллектуальной деятельности, в т.ч. сами товарные знаки, программы для эвм);

б) корпоративные вопросы и споры (от организации и проведения ГОСУ, ВОСУ до оспаривания сделок, взыскания убытков с директора, признания решений органов управления недействительными);

в) ведение судебных споров (споры в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, третейских судах);

г) налоговые вопросы (от аудита бизнес-процессов на предмет налоговых рисков, сопровождения налоговых проверок до оспаривания результатов проверок, иных актов налоговых органов);

д) коммерческая практика (правовое сопровождение бизнеса по различным вопросам);

е) юридическая помощь по уголовным делам (как правило, связанным с предпринимательской деятельностью);

ж) защита активов компаний и собственников бизнеса.

Рекомендуем почитать наш блог, посвященный юридическим и судебным кейсам (арбитражной практике), и ознакомиться с материалам в Разделе "Статьи".